Was passiert bei einer Scheidung mit Immobilien?

Bei einer Scheidung gibt es zwischen den zukünftig ehemaligen Ehepartnern viel zu regeln. Dies gilt auch für Immobilien. Dabei spielt vor allem eine Rolle, wer bei der Scheidung mit Immobilien der Eigentümer davon ist.

Inhalt

1. Was passiert bei einer Scheidung mit Immobilien, also Häusern und Grundstücken?
2. Was passiert mit Häusern oder Grundstücken, die einem Ehepartner gehören (Allein-Eigentum)?
3. Was passiert mit Häusern oder Grundstücken, die beiden Ehepartnern gehören (gemeinschaftliches Eigentum)?
4. Was passiert mit geerbten Häusern oder Grundstücken?
5. Welche Konsequenzen hat ein Ehevertrag?
6. Welche Möglichkeiten gibt es noch bei einer Scheidung mit Immobilien zu verfahren?

1. Was passiert bei einer Scheidung mit Immobilien, also Häusern und Grundstücken?

Bei einer Scheidung passiert mit „Haus und Hof“ erst mal nichts. Es gibt jedenfalls keinen Automatismus, was mit Immobilien passiert. 

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, z.B. den Verkauf, die Teilungsversteigerung oder die Auszahlung des Zugewinnausgleichs, wie man mit Häusern und Grundstücken verfahren kann. 

Hierfür sind allerdings drei Faktoren von Bedeutung:

• Wem gehört das Haus oder die Grundstücke? In Betracht kommt das Alleineigentum eines Ehepartners oder das gemeinsame Eigentum beider Ehepartner.
• Wann wurde das Haus oder die Grundstücke gekauft? Es macht einen Unterschied, ob ein Haus z.B. vor der Ehe gekauft wurde oder währenddessen. Möglich ist auch, dass Häuser oder Grundstück einem Ehepartner vererbt worden sind.
• In welchem Güterstand leben die Ehepartner? Bei einer Heirat ist der rechtliche Normalfall der Güterstand der sog. Zugewinngemeinschaft. Haben die Ehepartner aber vor der Heirat einen Ehevertrag geschlossen, kann der Umgang mit Immobilien ein völlig anderer sein.

2. Was passiert mit Häusern oder Grundstücken, die einem Ehepartner gehören (Allein-Eigentum)?

Ist ein Ehepartner Alleineigentümer einer Immobilie, bleibt er das auch nach der Scheidung. Relevant ist ein Alleineigentum nur dann, wenn das Haus oder das Grundstück, während der Ehezeit erworben worden ist. 

Liegt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft vor, dann muss bei während der Ehe erworbenen Immobilien der Wert dieser Immobilie sozusagen geteilt werden. Jeder Ehepartner bekommt sozusagen die Hälfte des Immobilienwertes.

Wurde die Immobilie bereits vor der Ehezeit erworben, dann bleibt dieses Vermögen bei dem Ehepartner, der Eigentümer ist. Liegt ein Ehevertrag vor, kann dort eine individuelle Regelung hierzu getroffen worden sein. 

In jedem Fall kann der Alleineigentümer während und nach der Scheidung in einem Haus wohnen bleiben. Etwas Anderes kann dann gelten, wenn der Ehepartner, der nicht Eigentümer ist, z.B. ein Wohnrecht in dem Haus hat.

3. Was passiert mit Häusern oder Grundstücken, die beiden Ehepartner gehören (gemeinschaftliches Eigentum)?

Wenn die beiden Ehepartner gemeinsam ein Haus erwerben oder bauen, dann sind sie auch gemeinschaftlich Eigentümer dieses Hauses oder dieser Immobilie – d.h. beide Ehepartner sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. 

Kommt es nun zur Scheidung müssen beide gemeinsam über die Zukunft der Immobilie entscheiden. 

Dem Grunde nach steht beiden Ehepartner die Hälfte des Hauses zu. Aber dies ist in der Praxis oft schwierig durchzusetzen, wenn es nicht z.B. um ein Zwei-Familienhaus handelt oder eine andersartige bauliche Trennung vorhanden ist.

Hier kann ein Ehepartner den anderen auszahlen und damit das Alleineigentum erwerben oder beide Ehepartner verkaufen das Haus gemeinsam. Der Erlös würde dann geteilt. Etwaige Kredite oder Finanzierungen für eine Immobilie sind dann ebenso von beiden Ehepartnern zurückzuzahlen.

Können sich die Ehepartner nicht z.B. auf eine Auszahlung oder den Verkauf einigen, ist es möglich, dass ein Ehepartner die Immobilie versteigern lässt. 

Bei der sog. Teilungsversteigerung wird auf Antrag eines Ehepartners/Eigentümers, ähnlich wie bei einer Zwangsversteigerung, die Immobilie öffentlich versteigert. Der Erlös wird dann auf beide Ehepartner/Eigentümer aufgeteilt. 

Auch hier sei gesagt, dass etwas Anderes dann gelten kann, wenn ein Ehevertrag geschlossen worden ist.

4. Was passiert mit geerbten Häusern oder Grundstücken?

Hat ein Ehepartner während der Ehe eine Immobilie geerbt, dann gehört diese Immobilie auch nur dem Erben (bzw. der Teil der Immobilie, der vererbt worden ist). Das Eigentum an der geerbten Immobilie erhält also immer nur der erbende Ehepartner. Wird die Ehe geschieden, erhält der nicht erbende Ehepartner hiervon nichts.

Auch im Wege des Zugewinnausgleichs, bekommt der andere Ehepartner dann nichts. Wird diese Immobilie aber vielleicht umgebaut und steigert sich somit der Wert der Immobilie z.B. auch durch vom nicht erbende Ehepartner geleisteten Tätigkeiten oder Investitionen, dann wird dies bei dem Zugewinnausgleich berücksichtigt.

5. Welche Konsequenzen hat ein Ehevertrag?

Mit einem Ehevertrag regeln Ehepartner schon vor einer Heirat ihre Vermögensaufteilung. Solche Regelung haben dann auch Auswirkungen auf etwaige Immobilien. Wird eine strikte Gütertrennung in einem Ehevertrag vereinbart, dann findet bei einer Scheidung kein Ausgleich des finanziellen Zugewinns während der Ehezeit statt. 

Die beiden Vermögen der Ehepartner bleiben voneinander getrennt. Ein Ehevertrag kann auch regeln, dass bestimmte Vermögensgegenstände, wie z.B. Immobilien oder das gemeinsame bewohnte Haus oder etwaige Anlage-Immobilien, nicht bei einem Zugewinnausgleich berücksichtigt werden. 

Somit kann ein Ehevertrag für den jeweiligen Ehepartner einen gewissen „Schutz“ für Immobilien oder ein Haus vorsehen.

6. Welche Möglichkeiten gibt es noch bei einer Scheidung mit Immobilien zu verfahren?

Neben den angesprochen Möglichkeiten Immobilien zu verwerten oder aufzuteilen gibt es noch weitere Möglichkeiten wie man mit Immobilien oder einem Haus bei einer Scheidung verfahren kann. 

Wenn sich beide Ehepartner im Einvernehmen trennen und eine eigene Vereinbarung zur Vermögensaufteilung treffen, wer z.B. ein gemeinsam erworbenes Haus behält oder wem dies überschrieben wird, geht einem möglichen gesetzlichen Zugewinnausgleich vor. 

Somit ist die einvernehmliche Lösung die einfachste und oft sachgerechteste Lösung, da diese die individuelle Situation besser berücksichtigen kann.

Überschreibung von Immobilien auf gemeinsame Kinder

Möglich ist auch, dass ein gemeinsames Haus gemeinsamen Kindern überschrieben wird. Bei volljährigen Kindern ist dies problemlos möglich. Da die Kinder, denen das Haus dann überschrieben wird, Eigentümer des Hauses werden, treten sie auch in alle Rechte und Pflichten ein. 

Weil damit auch finanzielle Belastungen verbunden sind (Grundsteuern etc.) ist die Überschreibung auf ein noch nicht volljähriges Kind nicht ohne weiteres möglich. 

Hier muss zuerst das Vormundschaftsgericht zustimmen. 

Gerade wenn ein Haus „in der Familie bleiben soll“ oder ein emotionaler Wert mit dem Elternhaus verbunden ist, kann die Überschreibung an die Kinder auch eine gute Möglichkeit sein mit Immobilien bei einer Scheidung zu verfahren.

Haben Sie noch Fragen oder brauchen Sie einen Fachanwalt für Familienrecht für Ihre Scheidung? Dann rufen Sie uns an unter 06196 465 66 oder schreiben Sie uns eine E-Mail an info@fachanwaelte-bundesweit.de. Wir helfen Ihnen gerne!

Bildquellennachweis: Andriy Popov | Panthermedia